加息已成楼市“超级炒家”

李杨

与通常的楼市价格调整相比，房贷加息具有无与伦比的涨价能力：直接涨、轮番涨、全面涨。“三大涨”交相呼应，加息无愧于楼市“超级炒家”的称号。

所谓“直接涨”，即不通过供求面的传导机制，一兑现加息房价立刻上涨、一步涨到位；

所谓“轮番涨”，即不由市场来消化某个变动因素。根据近年来的加息论调，我们已经进入了漫长的加息通道；

所谓“全面涨”，就是打着稳定房价的幌子、不问青红皂白，存量房产跟着增量一起涨。

直接涨：房价立升约 2％

加息造成房价立刻上涨，基于对房价的银行按揭部分的直接影响。市场交易价格上升需要时间、利好因素可能被逐步消化，而加息造就的房价“立涨”则是闪电战。

必须强调的是，按揭购房者面对的是不确定的房价：除去首付、税费，每月按揭还款的变动带来实际总房价款的变动。

我们来做个简单的估算：假定按揭成数为七成；年限取三十年；等额本息还贷。

随便取一个贷款额，比如50万，那么月供为三千出头；此番加息27个基点实施后，月供增加约90元；也就是说，在本金不变的情况下，利息成本增加的贴现约90元。

看起来，月供部分增加的比例不算太高（3％）。考虑到原先月供额还原为总价的七成，那么总体房价在房贷加息后随即上涨3％的七成，约2％。无论是准备买房、还是在按揭中，加息27个基点带来的房价直接上涨大抵如此。

轮番涨：钻进牛角尖

我们已经看到，房贷加息造成的实际房价上涨是不含糊、没有折扣的，不是根据什么市场传导机制、无法消减，而是直接涨价、立刻涨价。

让老百姓吃不消的是，造成“立涨”的单次房贷加息还有两个“好朋友”，可以称之为两个放大涨价效果的“乘数”。

第一个放大涨价效应的是房贷加息的累积。

从2006年4月以来，央行已经加息三次。积少成多，如此算来，一年前的贷款者因此遭遇了约6％的实际房价涨幅。

按照加息派的观点，既然过去的几次加息效果不明显，那么很有必要接下来继续加息。换言之，要加到“坏人”不能承受，“业绩”能让自己交代、过关为止。

为了“吊民伐罪”，于是加息、加税；为了进一步“吊民伐罪”，于是再加息、再加税……牛角尖是扎扎实实钻进去了。谁没有抵抗和博奕的能力，谁就被巧取，或者豪夺。

可以想象，不用等到那个时候，良民早已倾家荡产。民谣所称“医改给你提前送终，房改让人两手空空，教改逼得家长发疯。”其中就“两手空空”而言，轮番加息功不可没。

全面涨：囊括存量

大批存量房产每每被强制性地涨价，更是严重有悖调控宗旨的“无差别杀戮”。

房贷加息造成的涨价和通常意义上的开发商调高楼盘价格，一、二手房的均价、指数上升最大的不同，在于一、二手房价的上升只对市场的增量、变量起作用，直接影响人群是当期入市的买卖双方，多数家庭仍能置身事外；加息则把十几年内的贷款购房者囊括在内，实行庞大范围内的强制性统一涨价，对国民经济的负面影响也就远甚。

近十年来，房贷总量稳中有升。如果说，名义房价上调2％将把新入市购房者的大笔金钱吸入由批租者、开发商构成的食物圈，那么推动整体房价上调的加息则能造成不少于五倍的影响。说白了，一次加息涨2％的话，相当于一、二手市场涨10％以上。

假定三年来名义房价涨幅10％，加息也累计推涨房价10％，那么实际涨价就有20％。“变本加厉”，此之谓也；哪怕有朝一日名义房价终于出现小幅下调，在加息的背景下实际房价的涨跌仍未可知。房价的是非功过，已经被搅得越来越讲不清楚了。

上一篇文章曾经让某些“吃银行饭”的人物“不胜其忿”。可是如果已知存在严重误伤，明摆着损害民生、还要一意孤行，这个抓坏人的游戏不是弥天大谎又是什么呢？

沉默的大多数

某些人对降低名义房价的孜孜以求让人想起了“朝三暮四”的故事。比那些猴子更不幸运的是，他们连可以自慰的“名义房价下跌”都没看到。

重复一遍。房贷加息可谓“不炒之炒”：开发商、投资客是“暗炒”，加息是“明炒”；开发商、投资客是“小炒”，加息是“大炒”、“特炒”。

众所周知，个人住房贷款是商业银行的优质资产。面对资产不良率居高不下，敢于以加息榨取优质客户的油水，说明银行不但急于转嫁风险，而且有峙无恐。

两年多来，很多家庭的月供不是增加一两百元，而是增加了四五百、五六百元。对于工薪家庭来说，这是孩子上幼儿园的钱，这是为老人请护工的钱，这是全家买菜的钱，这是水电煤气柴米油盐的总和。

“损不足而补有余”，轮番加息带来群情激愤和长远的担忧，这是预料得到的事情。

当前整体经济虚热，城镇固定资产投资、物价飙升，应该从发展模式上把脉、找原因，闭着眼睛连施猛药、转嫁负担绝非上策；对房地产行业，主事者虽然有予取予夺之权，制定政策仍应慎思。千百万“自耕农”不应被视同草芥，他们是支撑和谐社会的“沉默的大多数”。